A Receita Federal publicou no DOU de 26/06 a Solução de Consulta nº 95, de 24 de junho de 2026, e fechou uma porta de planejamento que vinha sendo testada pelo mercado imobiliário. O entendimento: a receita obtida na venda de imóvel que já esteve no ativo não circulante imobilizado deve ser tributada como ganho de capital para fins de IRPJ e CSLL — e não como receita bruta da atividade.
A Receita ancora a tese no § 14 do art. 225 da IN RFB nº 1.700/2017 e crava que essa forma de tributação permanece mesmo que o imóvel tenha sido reclassificado no balanço após mudança do objeto social da empresa.
Ou seja, transformar o ativo imobilizado em estoque para vender como atividade-fim, buscando a apuração pelo lucro presumido sobre a receita bruta, não muda a natureza da operação aos olhos do Fisco. A mesma regra vale para a base da CSLL. O texto é assinado pelo coordenador-geral de Tributação, Rodrigo Augusto Verly de Oliveira.
Na prática, o efeito é de caixa: no ganho de capital, a tributação incide sobre a diferença entre o valor de venda e o custo contábil do bem — sem os percentuais de presunção do lucro presumido —, o que normalmente eleva a carga em operações de imóveis valorizados. Para holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas que estão se desfazendo de imóveis próprios, a reclassificação contábil deixou de ser um atalho seguro.
Na AG Sociedade de Advogados, revisamos as operações de alienação de imóveis dos nossos clientes à luz da SC nº 95/2026, recalculando o impacto de IRPJ/CSLL e estruturando, quando cabível, alternativas lícitas anteriores à venda — porque, depois da reclassificação, a economia pretendida não se sustenta. Se a sua empresa pretende vender imóvel do ativo, simule o ganho de capital antes de assinar a escritura.
